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【報稅新制】豪宅線下修又增單價門檻　巨稅衝擊屋齡逾12年小宅及老公寓

何醒邦 2025年04月18日 17:15:00

財政部擴大舊制豪宅認定門檻，總價、單價都要計算，民眾賣房可能要多繳稅。示意圖。（台灣房屋提供）

5月即將開徵個人綜合所得稅，去年出售持有超過12年房子的人要注意了，因財政部再次擴大舊制豪宅認定門檻，現在不只看總價，連單價都要看，各縣市從每坪35萬至120萬元不等，售價超標即視為中古豪宅，恐怕有不少民眾覺得不算豪華的房子，卻都進入豪宅線射程範圍，要繳更多稅。

房仲業者認為，因2012年8月實價登錄上路後已採核實課稅，此項新規定上路，衝擊較大的是屋齡超過12年、並在2024年賣房的民眾；像是新北市屋齡十多年的小套房，總價雖不高，但售出單價很容易就超過75萬元的門檻；另外如台北市50年的老公寓1樓，若當成店面使用，售出單價也會突破120萬元，「連台東市區每坪35萬元的店面也會中！」

豪宅稅增單價門檻　購屋查無成本資料者適用

財政部去年初發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，擴大豪宅交易課稅範圍。今年再次擴大課稅門檻，從只看總價，到「總價、單價」都要看，只要符合一項，即認定為高價宅。

台北市為總價6千萬或每坪120萬元；新北市為總價4千萬或每坪75萬元；桃園市、新竹縣市、台中市、台南市與高雄市為總價3千萬或每坪50萬元；其他地區則是從總價2千萬提高到2200萬或每坪35萬元。出售高價宅的所得設算標準，也由17%調高至20%。

資料來源：永慶房屋

但該政策主要針對適用「舊制」的屋主。買賣房子的交易稅，依取得的時間點區分，「舊制」指2015年12月31日前購入房屋，之後售出的獲利，屬於財產交易所得，要在次年的5月報稅，併入個人綜合所得稅；「新制」就是房地合一稅，在2016年1月1日上路，採分離課稅，不再跟綜所稅一起報繳。

房價飆升早年買屋獲暴利　持屋逾12年小心被課豪宅稅

房仲說，主因是近年房價飆漲，許多早年取得房屋的所有權人都獲利不菲，財政部認為早期買豪宅者「賺太多、繳太少」，因而修正標準後，這些屋主賣屋的財產交易所得稅至少增加1倍，建議報稅季前先預留稅源。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，更精確一點來看，因2012年8月1日起正式實施實價登錄，所以至2015年12月31日的這段舊制期間，已使用核實課稅，即售屋總價減去購買成本價後的金額，「所以大約是持有超過12年、查無成本資料的房屋，才會以財政部發布的標準來計算所得額」。

陳俊宏表示，大約是持有超過12年、查無成本資料的房屋，才會以財政部發布的標準來計算所得額。（取自永慶房屋官網）

陳俊宏說明，如果無法核實計算所得，一般售屋所得計算為「房屋評定現值X各縣市的設算百分比」；而高價宅的售屋所得計算公式為：「出售總價x房地現值比例（房屋現值/房屋+土地現值）x 20%＝財產交易所得」，而財產交易所得，再併入個人綜所稅申報繳稅。

以北市6千萬屋為例　售屋所得從90萬飆升至240萬

例如，某甲去年出售2010年取得的台北市房子，總成交金額6000萬元，但由於在2012年之前、那個沒有實價登錄的時代，因原始取得成本不可考，所以須採推算方式，即以「房屋評定現值X各縣市的設算百分比」來計算所得額，台北市為45％以上。

如果在財政部修正前，某甲成交金額還未達7000萬元門檻，售屋所得就用房屋評定現值假設為200萬元，以200萬元X45％＝90萬元，意即只有90萬元要併入綜所稅申報。

但在財政部下修豪宅線後，假設某甲出售時的房屋評定現值、土地公告現值各為200萬元及800萬元，其則歸屬房屋之收入則為1200萬元，算式為「6000萬元X［200萬元／（200萬元+800萬元）」，1200萬元再乘以稽徵機關認為應有的獲利比率20％，等於有240萬元的售屋所得要併入綜所稅申報，前後差距頗大。

小宅、店面易中招　檢查車位面積有無漏登　

而高價宅門檻追加「每坪單價」後，是否大幅提高售屋所得稅？「中獎機率確實增加不少！」陳俊宏分析，土地持份愈小的房屋，愈可能面臨較高的所得額，如屋齡20年上下的電梯大樓或「精華區小宅」，因房屋評定現值仍高、土地持分小，影響較大；至於雙北精華區常見的無電梯公寓，雖然單價有機會超過高價宅門檻，但因屋齡達30年以上，房屋殘值低，衝擊有限；而中南部比較常見的透天厝，如果是屋齡低於20年，因為房屋評定現值仍高，可能影響較大，但若屋齡達30年以上，同樣衝擊有限。